Каким взносом облагается продажа земли
При реализации земли продавец получает доход. По правилам российского налогообложения, такая доходность облагается НДФЛ — налогом на доходы физических лиц (гл. 23 НК РФ). Более того, налогообложение при продаже нескольких земельных участков физическим лицом в 2022 году не отличается от обложения при реализации одного участка. Порядок един для всех: продавец реализует один или несколько объектов по договорной стоимости, покупатель перечисляет средства. С полученного дохода необходимо заплатить подоходный налог.
Кто обязан его заплатить
Налоговики разъясняют, кто платит налог при продаже земельного участка, — НДФЛ платит сам продавец. Не важно, является продавец гражданином РФ или нет: если он продал землю на территории РФ, он обязан заплатить подоходный налог в бюджет Российской Федерации.
На ставку НДФЛ влияет лишь тот факт, является продавец налоговым резидентом РФ или нет (письмо Минфина № 03-04-05/32820 от 16.05.2018). Размеры НДФЛ для этих категорий таковы:
- резиденты платят 13%. Они находятся на территории РФ минимум 183 дня за последние 12 месяцев;
- нерезиденты платят 30%. Они находятся на территории РФ меньше 183 дней за последние 12 месяцев.
Когда не надо платить
Социальных льгот для НДФЛ от реализации земли не предусмотрено, налог с продажи земельного участка для пенсионеров в 2022 году такой же, как и для других категорий граждан: 13% — для резидентов и 30% — для нерезидентов.
Но ряд продавцов вправе не платить подоходный налог. От взносов в бюджет освобождены те, кто владеет землей определенный срок. На обязательства по налогообложению влияют продолжительность владения и срок владения.
Продолжительность — период, в течение которого права на землю принадлежат владельцу. Льготная продолжительность права владения, при которой продавец освобождается от уплаты НДФЛ, — 5 лет в обычном случае и 3 года, если собственник получил землю по наследству, договору дарения от близкого родственника, договору ренты, в результате приватизации.
Срок владения — момент, когда владелец официально зарегистрировал права собственности на землю. Дата определяется по свидетельству о госрегистрации (до 15.07.2016) или выписке ЕГРН. Если землю получили по наследству, то срок владения начинает течь с даты смерти наследодателя.
Продавцы освобождаются от уплаты НДФЛ, если:
- приобрели землю до 2016 года и владеют ею 3 года или больше (п. 3 ст. 4 382-ФЗ от 29.11.2014);
- получили объект в наследство, по договору дарения или ренты, в результате приватизации и владеют ею 3 года или больше (п. 3 ст. 217.1 НК РФ);
- приобрели землю после 01.01.2016 и владеют ею 5 лет или больше (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Есть ли налоговые вычеты
Для продавцов из числа физических лиц действует налоговый вычет с продажи земельного участка: для получения льготы требуется владеть объектом меньше минимального периода. Кроме того, нельзя использовать землю для предпринимательских целей.
Налоговый вычет — это возможность занизить налогооблагаемую базу для расчета НДФЛ на сумму определенных расходов. В случае со сделками по земле к таким расходам на имущество относятся затраты, непосредственно связанные с покупкой участка, — цена объекта, расходы на нотариуса, госпошлина, оплаченная работа риелтора, начисленные проценты по кредиту и другие. Все издержки необходимо подтвердить документально.
В Налоговом кодексе указано, какая сумма не облагается налогом при продаже земельного участка, — 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). По сути, у налогоплательщика есть выбор: воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей или снизить сумму дохода от реализации (налогооблагаемую базу) на сумму всех документально подтвержденных расходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Приведем пример и покажем, с какой суммы не платится налог при продаже земельного участка в 2022 году.
Иванов И.И. купил землю за 1 миллион рублей. При покупке Иванов И.И. пользовался услугами риелтора, это подтверждает договор на сумму 50 000 рублей. Кроме того, он оплатил услуги нотариуса и перечислил государственную пошлину, потратив еще 30 000 рублей.
Иванов И.И. решил продать землю через год. Он договорился с покупателем на сумму в 2 миллиона рублей. После сделки ему придется заплатить подоходный налог, но Иванов И.И. вправе воспользоваться льготами. У него есть два варианта:
- Уменьшить налогооблагаемую базу в 2 миллиона рублей на имущественный вычет. Подоходный налог составит: 2 000 000 - 1 000 000 = 1 000 000 рублей × 13% = 130 000 рублей.
- Уменьшить налогооблагаемую базу на расходы, связанные с приобретением земельного участка. 2 000 000 - 1 000 000 - 50 000 - 30 000 = 920 000 × 13% = 119 600 рублей.
Таким образом, Иванову И.И. выгоднее занизить налогооблагаемую базу на сумму документально подтвержденных расходов.
Как рассчитать НДФЛ
НДФЛ рассчитывают по общей формуле: налогооблагаемая база, умноженная на ставку налогообложения. То есть подоходный налог следует рассчитать по доходу, фактически полученному физическим лицом от продажи земли (ст. 41 НК РФ).
Но есть и исключения. Если землю продают после 01.01.2016, фактический доход от продажи необходимо сравнить с кадастровой стоимостью земельного участка. Налоговики используют специальный понижающий коэффициент — 0,7 (общий) или ниже, если региональным законодательством установлен иной норматив. Индекс выше общеустановленного значения применять нельзя.
Покажем, как рассчитать налог с продажи земельного участка, на примере.
Иванов И.И. в 2022 году продал землю за 2 миллиона рублей. Но кадастровая стоимость объекта выше — она составляет 2,6 миллиона. В таком случае Иванову придется заплатить НДФЛ не с суммы, вырученной от продажи, а по кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента.
Вот как рассчитывается НДФЛ по кадастру: 2,6 × 0,7 = 1,82 × 13% = 236 600 рублей.
Есть и другой нюанс — расчет налога с продажи дачи в 2022 году. Сделки с землей и домом, который на ней построен, облагаются по другим правилам. Земля и жилой дом — это разные объекты. Но налогоплательщику придется заплатить суммарный НДФЛ от фактически полученных доходов — и с продажи земельного участка, и с продажи жилого дома. Для расчета подоходного налога важно проверить сроки владения — в течение какого периода собственник владел землей и жилым домом. В зависимости от этого срока применяются льготы.
Как декларировать налог
Доходность, которую налогоплательщик получил самостоятельно, надлежит задекларировать — подать в территориальную ИФНС декларацию 3-НДФЛ. Декларацию подают в инспекцию лично или через доверенного представителя, отправляют через МФЦ. Итоговый отчет разрешено заполнить и в личном кабинете налогоплательщика и отправить в ИФНС в электронной форме. Срок подачи 3-НДФЛ — до 30 апреля года, который следует за отчетным (годом реализации земли).
В декларации отражают фактические поступления и налоговые вычеты: налог с продажи земельного участка стоимостью менее 1 млн при применении вычета в 1 млн не рассчитывается, так как база для налогообложения отсутствует.
Если налогоплательщик уменьшает вырученную сумму на произведенные расходы, к декларации необходимо приложить подтверждающие документы. К ним относятся:
- договор купли-продажи;
- банковская выписка о поступлении денежных средств по договору;
- иные платежно-расчетные документы: договоры, чеки, квитанции.
Как и когда заплатить НДФЛ
Налогоплательщик перечисляет налог на продажу земельного участка менее 3 лет — в особых и 5 лет — в общих случаях после декларирования полученной доходности. Рассчитаться с бюджетом надлежит до 15 июля года, который следует за годом получения такой доходности. До 15.07.2022 оплачивают НДФЛ по сделкам за 2021, до 17.07.2023 (15.07.2023 выпадает на субботу) — по сделкам за 2022 год.
Сумму перечисляют как обычный платеж — в банке, по реквизитам территориальной ИФНС. Кроме того, для налогоплательщиков доступен специальный сервис «Уплата налогов физических лиц» на сайте ФНС. Через него получится заплатить НДФЛ онлайн или распечатать квитанцию для оплаты в любом банке.
Какова ответственность за неуплату
Налогоплательщик, который продал землю, обязан отчитаться о полученных доходах и заплатить подоходный налог. Предельный срок подачи декларации — 30 апреля, оплаты НДФЛ — 15 июля года, следующего за сделкой. То есть НДФЛ с продажи земельного участка в 2022 году для физических лиц надо перечислить до 15.07.2023.
Если несвоевременно предоставить или не предоставить 3-НДФЛ, придется заплатить штраф — 5% от суммы НДФЛ, заявленной в декларации (п. 1 ст. 119 НК РФ). Минимальная сумма штрафа составит 1000 рублей.
За несвоевременную уплату или неуплату подоходного налога штраф выше — от 20% до 40% (ст. 122 НК РФ). Если НДФЛ уплачен не полностью или его не перечислили, но в таком поступке нет умышленного деяния, налогоплательщик заплатит 20% от суммы неуплаченного. 40% придется перечислить, если плательщик умышленно не перечислил деньги в бюджет.
Если продавец правильно рассчитал, задекларировал, но не успел вовремя заплатить НДФЛ, ему не назначат штраф, но начислят пени (письмо Минфина № 03-11-09/68364 от 18.10.2017). Пеню исчисляют как процент от неперечисленного — в размере 1/300 действующей ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.