Неотделимые улучшения арендованного имущества: бухгалтерский учет, проводки в 2023 году
Ни дня без инструкций
Поиск
Ни дня без инструкций
Бухгалтерия

Неотделимые улучшения арендованного имущества: налогообложение и бухучет

Нередко при аренде помещения возникает необходимость его перепланировки или капитального ремонта. В этом случае необходимо правильно классифицировать затраты и сформировать проводки по неотделимым улучшениям арендованного имущества у арендатора и арендодателя. Рассказываем об этом.

Содержание

Что такое неотделимые улучшения

Любые ремонтные работы в арендуемом помещении — это изменения, а часто и улучшение качества его свойств и характеристик. Неотделимые относятся к объектам капитального вложения и учитываются как амортизируемое имущество. А арендатор после завершения договора аренды вправе запросить компенсацию затрат на их проведение (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Неотделимое улучшение арендатору нельзя демонтировать без нанесения серьезного вреда помещению и забрать с собой после расторжения договора аренды. На практике к таким работам относятся:

  • возведение новой системы вентиляции;
  • установка новой системы пожаротушения;
  • установка капитальных перегородок, меняющих планировку помещения

Модернизацию и реконструкцию арендатор проводит с ведома и разрешения арендодателя. И формирует проводки по неотделимым улучшениям арендованного имущества с возмещением затрат по завершению договора аренды.

ВАЖНО!
Установка кондиционера с простой монтажной системой или натяжного (навесного) потолка, которые легко демонтировать, признаются судебными органами отделимыми изменениями и перепланировками помещения.
Может пригодиться: как составить акт приема-передачи имущества во временное пользование

Как не ошибиться с классификацией

Законодатель четко не прописал, какие работы относятся к этой категории. Неотделимым улучшением является модернизация или реконструкция объекта, которые невозможно отделить от арендованного помещения без нанесения ему существенного вреда. Как для нежилого помещения, так и неотделимые улучшения квартиры — это то, что не относится к текущему ремонту. Текущий ремонт арендатор обязан производить за свой счет, поддерживая помещение в нормальном состоянии. Для нежилых помещений нет классификатора текущего ремонта, но при их определении допустимо пользоваться перечнем для жилья (приложение № 7 Постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).

Если имеются существенные сомнения по поводу классификации работ, допустимо заказать независимую экспертизу. Эксперт выскажет свое мнение по поводу неотделимости созданных в результате реконструкции или модернизации помещения активов.

Как отражать в бухучете арендатору

Порядок бухгалтерского учета неотделимых улучшений арендованного имущества зависит от того, возмещает арендодатель расходы или нет.

Если работы проведены с согласия и в интересах арендодателя и он сразу по их окончанию возмещает их стоимость, арендатор отразит у себя расходы, а возмещение отразит в доходах.

Если работы не возмещаются, стоимость проведенной реконструкции (модернизации) следует признать вложением во внеоборотные активы. После завершения ремонта — отразить в составе основных средств и амортизировать созданные активы.

В налоговом учете неотделимые улучшения аналогично признаются амортизируемым имуществом. Но право на учет амортизационных отчислений в расходах появляется, если:

  • арендатор дал согласие на работы;
  • возмещение понесенных затрат не предусмотрено;
  • произведенные перепланировки (реконструкция) необходимы для ведения деятельности, направленной на получение доходов.

Как получить у арендодателя компенсацию затрат

Арендатор вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений при расторжении договора аренды, но лишь при условии, что:

  • арендодатель уведомлен и дал согласие на проводимые работы;
  • арендатор провел все работы за свой счет.

Включите условие о компенсации в арендный договор неотделимых улучшений, чтобы иметь возможность возместить затраты на их проведение. И не проводите работы без согласия арендодателя. Иначе запрашивать возмещение затрат вы будете не вправе (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

ВАЖНО!
Даже если по истечению аренды безвозмездно передали неотделимые улучшения с нулевой остаточной стоимостью, арендатору необходимо определить их рыночную стоимость, начислить НДС и уплатить его в бюджет.
Для сведения: что такое обеспечительный платеж в договоре аренды

Какие проводки использовать арендатору

Формируя проводки по неотделимым улучшениям арендованного имущества к вычету НДС, необходимо разделять возмещаемые и невозмещаемые затраты. Типовые проводки, формируемые арендатором, следующие:

Операция Дебет Кредит
Если стоимость возмещается арендодателем
Оплачено исполнителю проведение перепланировки (иные капитальные ремонтные работы) в арендуемом помещении 60 51
Принят результат работ 26, 44 60
Отражен НДС с работ ремонтной компании 19 60
НДС заявлен к вычету 68.02 19
Отражена стоимость неотделимых улучшений к возмещению арендодателем 76 91.01
Начислен НДС с суммы возмещения 91.02 68.02
Получено возмещение 51 76
Если стоимость не возмещается
Оплачено исполнителю проведение перепланировки (иные капитальные ремонтные работы) в арендуемом помещении 60 51
Принятый результат работ отражен в составе капитальных вложений 08 60
Отражен НДС с работ ремонтной компании 19 60
НДС заявлен к вычету 68.02 19
Неотделимое улучшение отражено в составе основных средств 01 08
Ежемесячное списание амортизации 26, 44 02
Передача активов, созданных в результате реконструкции помещения, в конце срока договора аренды
списана первоначальная стоимость 01.09 01
списана начисленная амортизация 02 01.09
остаточная стоимость отражена в прочих расходах 91.02 01.09
Начислен НДС с рыночной стоимости безвозмездно переданного имущества 91.02 68.02
ВАЖНО!
Срок амортизации определяется либо исходя из срока договора аренды, либо в соответствии с классификатором основных средств, включаемых в амортизационные группы (если объект в нем поименован).
Может пригодиться: бухгалтерские проводки по лизингу автомобиля

Особенности отражения в учете арендодателя

Арендодатель стоимость полученных неотделимых улучшений учитывает в составе внеоборотных активов:

  • либо как модернизацию (реконструкцию) объекта недвижимости;
  • либо как отдельный объект основных средств.

Оформление и учет у арендодателя получения от арендатора неотделимого улучшения в 2023 г.:

Об авторе статьи
Котова Алла Николаевна
Котова Алла Николаевна
Главный бухгалтер

В 2003 году закончила ВЗФЭИ по специальности Финансовый менеджмент факультета Финансы и кредит. С 2008 года работаю в должности главного бухгалтера. Являюсь обладателем сертификата ДипИФР-Рус.

Распечатать
Задавайте вопросы, и мы дополним статью ответами и пояснениями!
Поделитесь с друзьями:
Вместе с эти материалом часто ищут:

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения:

  1. Поставить объект недвижимости на кадастровый учёт.
  2. Подписать контракт и заверить печатью.
  3. Заплатить госпошлину.
  4. Заполнить заявление.
  5. Подать документы в Росреестр.
1 ноября 2021

Проверка контрагента на сайте налоговой — комплекс мер, направленных на получение достоверных и объективных данных о компании, с которой хозяйствующий субъект намерен сотрудничать. Такая информация поможет избежать сотрудничества с неблагонадежными компаниями и проблем с налоговиками.

19 октября 2021

Коэффициент обеспеченности собственным капиталом — это индекс, который показывает уровень финансовой стабильности компании. Он отражает способность увеличивать оборотные средства за счет денег предприятия.

7 мая 2021

В чем разница между задатком и авансом — основное отличие в том, что первый является способом обеспечения исполнения обязательств, а второй — только предварительной частичной оплатой по договору.

19 августа 2021